Höfuðborgin og landsbyggðin – Vistarband?

Hækkun fasteignaverðs á höfuðborgarsvæðinu hefur vart farið framhjá neinum og hefur þróunin verið ævintýri líkust. Samspil takmarkaðs lóðaframboðs og nýrra íbúðalána bankanna hrinti af stað hækkunarhrinu sem enn sér ekki fyrir endann á, þó verulega hafi hægt á henni. Skiptar skoðanir eru um hversu jákvæð þróunin er og ekki er úr vegi að velta því fyrir sér hverjir hagnist á hækkununum og hverjar séu afleiðingar hennar.

Hækkun íbúðaverðs hefur haft í för með sér mikla eignaaukningu hjá þeim sem áttu eða keyptu fasteign á höfuðborgarsvæðinu fyrir hækkunarhrinuna. Því má gera ráð fyrir að hrein eign, eignir að frátöldum skuldum, íbúa á höfuðborgarsvæðinu hafi aukist um tugi milljarða undanfarið ár. En vandamálið við þessa tegund eignamyndunar er að hún er bundin nánast út líftíma eigendanna. Það má því segja að það skipti í raun ekki öllu máli hvort íbúðahúsnæði hækkar eða lækkar í verði því fólk þarf að búa einhvers staðar. Ef að íbúðin þín hækkkar/lækkar í verði og þú ákveður að flytja í aðra íbúð af svipaðri stærð eru allir líkur á að íbúðin sem þú kaupir þér í staðinn hafi einnig hækkað/lækkað í verði – nema að þú ákveðir að leigja eða flytja út á land.

Hægt er innleysa hagnaðinn með því að selja og fara út á leigumarkaðinn en sjaldgæft er að fólk nýti sér þann kost og ráða þar félagslegar ástæður frekar en fjárhagslegar. Annar kostur í stöðunni er að flytja út á land þar sem íbúðaverð hefur í fæstum tilfellum haldið í við hækkunina á höfuðborgarsvæðinu. Íbúðaeigendur á höfðuðborgarsvæðinu geta í mörgum tilfellum keypt sér íbúð af svipaðri stærð á landsbyggðinni og innleyst út mikinn hagnað eða keypt sér mun stærri íbúð fyrir sama verð.

En þessu er augljóslega ekki öfugt farið. Þó ólíklegt sé að fasteignaeigendur á höfuðborgarsvæðinu leysi út hagnað sinn í stórum stíl er ljóst að hækkunarhrinan hefur leitt til þess að höfuðborgin er orðin hlutfallslega töluvert “ríkari” en landsbyggðin. Að því gefnu að þessi breyting sé viðvarandi er því allt eins líklegt að hún hafi heilmiklar afleiðingar í för með sér.

Nú er svo komið að margar fjölskyldur úti á landi telja sig ekki hafa efni á því að flytja til höfuðborgarinnar. Fjölskyldur úti á landi sem vilja flytjast búferlum til höfuðborgarinnar, t.d. í atvinnuleit, eru í mörgum tilfellum í sömu stöðu og höfuðborgarbúar sem eru að kaupa sína fyrstu íbúð. En það getur verið auðveldara fyrir ungt barnlaust fólk að sætta sig við litla íbúð í byrjun en fyrir 4-5 manna fjölskyldu utan af landi að fara úr einbýlishúsi eða raðhúsi í 80 fermetra blokkaríbúð til framtíðar. Hér verður að vísu að taka með í reikninginn að í dag er mun auðveldara að fjármagna húsnæði en áður fyrr þegar 8 milljón króna þak var á lánveitingum íbúðalánasjóðs, 65-70% lánshlutafall og vaxtakjör verri. Samt sem áður er allt eins líklegt að hækkunarhrinan muni stemma stigu við fólksflótta af landsbyggðinni – og þá vegna þess að fólk telur sig ekki hafa ráð á því að flytja en ekki vegna þess að atvinnumöguleikar á landsbyggðinni hafi aukist.

Önnur möguleg afleiðing þessarar þróunar er að til lengri tíma er líklegt að íbúar á höfuðborgarsvæðinu fái í arf eignir foreldra sinna af höfuðborgarsvæðinu. Með öðrum orðum að til lengri tíma er líklegt að hagnaðurinn verði innleystur án þess að fólk selji sitt eigið húsnæði. Slík þróun mun auka efnahagslegt bil á milli landsbyggðar og höfuðborgarsvæðisins. Afleiðingar þess eru efni í annan pistil.