Gagnrýni á félagsmálaráðherra vegna breytinga á húsnæðislánakerfinu hefur beinst að þeirri staðreynd að ríkið veitir fjármálafyrirtækjum aukina samkeppni á lánamarkaði með ríkistryggðum lánum. En hvaða áhrif hafa þessar breytingar, úr húsnæðislánum í peningalán, á húsnæðismarkaðinn sjálfan?
Þegar félagsmálaráðherra tilkynnti um að hækka ætti húsnæðislánin umtalsvert á næstu árum, uppskar hann mikla gagnrýni frá flestöllum aðilum sem málið snerti, nema sjálfum Íbúðalánasjóði. Var ráðherrann að framfylgja umdeildu stefnumáli Framsóknarflokksins sem lagt var fram í síðustu kosningum.
Gagnrýni hefur fyrst og fremst beinst að þeirri staðreynd að ríkið veitir fjármálafyrirtækjum aukina samkeppni á lánamarkaði með ríkistryggðum lánum. Bent hefur verið á að þessar aðgerðir ganga þar þvert á þá stefnu að minnka umsvif ríkisins á fjármálamarkaði. Þessar aðgerðir munu enn frekar festa hlutverk ríkisins sem stærsta einstaka lánveitanda fjármálakerfisins og hrifsa til sín viðskipti frá bönkunum sem nýbúið er að selja. Nær væri að færa umsýslu kerfisins til bankanna sjálfra.
En hvaða áhrif hafa þessar breytingar, úr húsnæðislánum í peningalán, á húsnæðismarkaðinn sjálfan? Frumvarp laga til breytinga á húsnæðilánum ríkisins til einstaklinga var samþykkt á Alþingi á síðustu dögum nýliðins þings. Munu lögin taka gildi þann 1. júlí nk.
Óvissa ríkir um hvaða áhrif þetta mun hafa á verð á fasteignamarkaðnum. Að undanförnu hefur verið yfirverð á húsbréfum sem hefur leitt til þess að kaupendur hafa getið boðið lægri fjárhæð sem því munar í fasteignir. Seljendur hafa metið tilboðin hærra vegna yfirverða húsbréfa og hefur það liðkað fyrir viðskiptum. En nú mun yfirverð og afföll ekki lengur verða áhrifaþáttur í fasteignaviðskiptum. Spurningin er hvernig munu seljendur bregðast við breyttum lánum Íbúðalánasjóðs til einstaklinga. Munu seljendur hækka kröfur sínar um verð á eignum sínum til samræmis við það sem yfirverðið hefði að öðrum kosti gefið þeim í aðra hönd? Sennilega munu kaupendur og seljendur mætast á miðri leið þannig að raunverð fasteigna gæti lækkað til skamms tíma.
Fyrir einstaklinga í fasteignahugleiðingum mun þetta hafa þau áhrif að allt tal um yfirverð og afföll húsbréfa er úr sögunni. Seljendur og kaupendur fasteigna hafa tekið áhættu þar sem óvíst er hvaða yfirverð eða afföll verða við kaupsamning, en algengur tími frá samþykktu tilboð að kaupsamningi er um 3-4 vikur. Á þeim tíma geta orðið miklar breytingar á yfirverði eða afföllum sem leiðir til óvissu um endanlega útkomu söluverðs fasteignar. Þessari óvissu hefur nú verið eytt frá og með 1. júlí með gildistöku nýrra laga.
Kaupendur fasteigna munu taka fasteignaveðlán hjá Íbúðalánasjóði líkt og áður. Seljendur aftur á móti munu fá greitt í peningum andvirði fasteignaveðbréfsins í stað húsbréfa áður. Vextir fasteignaverðbréfa Íbúðalánasjóðs munu eftirleiðis vera háðir útboðsvöxtum og því ef vextir lækka á markaði mun það lækka útlánavexti Íbúðalánasjóðs til sinna lántaka. Vextir munu þó áfram verða fastir en mismunandi háir eftir því hvenær kaupendur taka lánið.
Samtök banka og verðbréfafyrirtækja (SBV) hafa látið Rannsóknarstofu í fjármálarétti við HR gera athugun á stöðu Íbúðalánsjóðs gagnvart reglum EES-samningsins og var niðurstaða þeirra athugunar að Íbúðalánasjóður raskar eðlilegri samekppni á lánamarkaði. Í kjölfarið sendi SBV frá sér kvörtun til Eftirlitsstofnuanr EFTA, ESA. Enn liggur ekki fyrir niðurstaða um hvort að 90% lán Íbúðalánasjóðs til einstaklinga brjóti í bága við EES- samninginn og því er enn ekki ljóst hvort að Framsóknarflokkurinn geti staðið við þetta stóra kosningaloforð sitt.
Þó að stjórnarflokkarnir segist ætla að efla Íbúðalánasjóð frekar en að draga úr starfsemi hans þá er framtíð hans óljós. Bankarnir munu halda áfram að keppa við Íbúðalánasjóð um fasteignalán einstaklinga og hafa möguleikar einstaklinga til fjármögnunar húsnæðis aukist til muna á síðustu misserum.
- Millivegur - 23. apríl 2021
- Þak yfir höfuðið - 16. janúar 2021
- Góðærisvandamál? - 24. mars 2007
