70 ára íbúðalán eru fásinna

Í lok síðasta árs voru heimildir Íbúðalánasjóðs til lengingar húsnæðislána rýmkaðar, svo sjóðurinn hefur nú heimild til að lengja endurgreiðslutíma lána til allt að 70 ára. Fyrir nokkrum dögum tilkynnti sjóðurinn svo að til skoðunar væri útgáfa á húsnæðisbréfum sjóðsins með lengri líftíma en nú er, og vísaði meðal annars til þessarar heimildar.

Útgáfa slíkra skuldabréfa kann í sjálfu sér að vera skynsamleg aðgerð, en rökstuðningurinn gefur vísbendingar um að sjóðurinn telji stefna í nýtingu heimildanna. Þá er eðlilegt að velta fyrir sér hversu skynsamlegt sé að taka 70 ára húsnæðislán. Svarið við því er, svo vægt sé til orða tekið: „ekki mjög.“

Eitt af meginmarkmiðum með 70 ára húsnæðislánum er að lækka mánaðarlegar afborganir láns til að gera einstaklingum kleift að standa í skilum. Upphæð afborgana sem fall af lánslengd er því lykilatriði. Á meðfylgjandi mynd má sjá hvernig mánaðarlegar greiðslur af tíu milljóna króna láni (með 5% vöxtum) breytast þegar lánstíminn lengist:

Eins og sést af myndinni lækka greiðslurnar mjög hratt eftir því sem lánstíminn lengist úr 5 árum í 25, en eftir það breytist upphæð greiðslunnar mjög lítið. Þegar komið er fram yfir 40 árin breytist mánaðargreiðslan nánast ekki neitt, enda er þá nánast einvörðungu verið að borga vexti. Greiðslan af 40 ára láni er til dæmis 47.486 kr. og þar af er afborgunin aðeins 14,2% af upphæð greiðslunnar. Greiðslan af 70 ára láni er sáralitlu lægri, eða 42.126 kr. og er þá afborgunin ekki nema 3,3% af greiðslunni. Afgangurinn, 96,7%, er vextir.

Þróun eftirstöðva lánsins gefur einnig mynd af því hver framtíð þess yrði. Að 40 árum liðnum yrðu eftirstöðvar 70 ára láns 80% af höfuðstólnum. Jafnvel þótt þróun húsnæðisverðs verði hagfelld á næstu 40 árum er ljóst að eftir því sem eign eldist þá verður hún verðminni, og líklegra en ekki að raunvirði eignar sem slík lán hvíla á verði minna en eftirstöðvarnar að 40 árum liðnum.*

En hvað er til ráða? Margir eiga í vandræðum með að greiða af lánum sínum, og fyrir utan illa ráðnar hugmyndir um „afskriftir yfir línuna“ er lenging lána skásta leiðin. En það eru ýmsar leiðir til að lengja í lánum, og fæstar þeirra fleyta vandamálinu jafnlangt inn í framtíðina og 70 ára lán. Í flestum tilfellum væri eðlilegra að bjóða einstaklingum upp á að lækka greiðslubyrðina með endurfjármögnun, en þó ekki til lengri tíma en hefðbundin íbúðalánasjóðslán.

Fyrir einstakling sem á í vandræðum með að greiða af 25 ára láni sem tekið var fyrir 10 árum (og því eru 15 ár eftir), er hægt að lækka greiðslubyrðina töluvert með því að endurfjármagna lánið með nýju 40 ára láni. Ef eftirstöðvarnar væru tíu milljónir eins og í dæminu hér að ofan myndi mánaðarleg greiðsla lækka um 40%, úr 78.502 kr. í 47.486 kr.

Þetta má bera saman við ágóðan af því að lengja í láni sem 40 ár eru eftir af í dag. Fyrir einstakling sem á í vandræðum með 40 ára lán tekið fyrir tveimur árum er lítil von til að bæta úr vandræðunum með því að lengja lánið. Ef lengt yrði í slíku láni til 70 ára myndi mánaðarleg greiðsla ekki lækka nema um 11%. Ólíklegt er að slíkt ríði baggamuninn, og gallarnir eru gríðarlegir.

Einn af kostunum við endurfjármögnunarleiðina er að hún getur einnig nýst einstaklingum sem eru ekki með lán hjá Íbúðalánasjóði. Þeir gætu þá greitt upp lánin sín og tekið lán hjá Íbúðalánasjóði í staðinn. Slíkt gæti bætt samningsstöðu einstaklinga gagnvart einkareknum lánveitendum nokkuð, án þess þó að ríkið þurfi að grípa til beinna þvingunaraðgerða gagnvart þeim.

Ef slík endurfjármögnun leysir ekki vandann er í sumum tilfellum hægt að vinna á honum með greiðslujöfnun. Með greiðslujöfnun getur mánaðargreiðslan fræðilega lækkað niður fyrir vaxtagreiðsluna, sem hjálpar fólki í þeirri kreppu sem nú geisar. En ólíkt hreinni lánalengingu mun greiðslujöfnunin ganga að nokkru til baka þegar hagkerfið réttir úr kútnum.

Þetta vopnabúr mismunandi lánalenginga mun ekki hjálpa öllum og greiðsluaðlögun eða gjaldþrot er þá í flestum tilfellum eina leiðin sem eftir er, og nauðsynlegt er bæði að draga úr fordómum gagnvart slíkum lausnum og gera þær sársaukaminni fyrir þá sem ganga í gegnum þær, eins og áður hefur komið fram hér á Deiglunni.

En 70 ára íbúðalán? Nei takk.

---

* Útreikningarnir hér að ofan eru gerðir í „raunkrónum,“ þannig að verðbólguleiðrétting er ekki framkvæmd. Því ber að líta á greiðslur í framtíðinni sem raungreiðslur, en ekki væntar nafngreiðslur.