Ríkisábyrgðarleysi

Hugmyndin með húsnæðislánasjóðunum Fannie Mae og Freddie Mac var þessi: Að bjóða Bandaríkjamönnum upp á húsnæðislán á viðráðanlegum kjörum, en engu að síður að ná hagnaði úr starfseminni. Til að styðja frekar við fyrra markmiðið voru fyrirtækin, sem voru skráð á hlutabréfamarkað, en með nokkurs konar óbeina ríkisábyrgð (e. government sponsored enterprise). Sú óbeina ríkisábyrgð tryggði Fannie og Freddie meðal annars hagstæðari fjármögnun en ella. Einnig nutu félögin mikilla skattfríðinda. Stjórnir félaganna, sem voru skipaðar einstaklingum úr einka- og opinbera geiranum, settu stjórnendum ákveðin markmið um viðráðanleg kjör til lántakenda, sem áttu þó ekki að stuðla að því að arðsemi yrði óviðunandi. Með öðrum orðum – nýta átti kosti viðskiptamódels einkarekins húsnæðislánveitenda, en ná fram félagslegum markmiðum á sama tíma, að hluta til á kostnað arðseminnar.

Fannie Mae og Freddie Mac urðu uppvís að bókhaldssvikum á árunum 2003 og 2004. Í kjölfar þess lögðu stjórnendur sjóðsins enn frekari áherslur á að bjóða húsnæðislán á viðráðanlegum kjörum fyrir sem allra flesta, til þess að fá meiri stuðning meðal stjórnmálamanna vegna þess að orðsporið hafði beðið hnekki. Fyrirtækin þurftu að sanna félagslegt gildi sitt til að réttlæta tilvist sína, og urðu í kjölfarið langstærsti kaupandi undirmálslána og lána sem ekki flokkuðust sem fyrsta flokks. Slík lán voru meðal annars veitt til fólks sem hafði afar takmarkaða greiðslugetu. Undir lok ársins var staða sjóðanna og áhætta gagnvart vafasömum húsnæðislánum um 1.000 milljarðar dollara. Eftirspurn sjóðanna eftir lán af þeirri tegund, sem var að stærstum hluta byggð á þeim hvata að lána á viðráðanlegum kjörum, hleypti miklum krafti í útlán til einstaklinga með lélegt greiðslumat á bakinu, sem að endingu magnaði upp áhrif hruns þess markaðs. Ef að Fannie og Freddie vildu kaupa undirmálslán, sá markaðurinn fyrir þeim.

Þannig myndaðist eins konar hliðarmarkaður við eðlilegan húsnæðismarkað – menn kepptust við að selja Fannie og Freddie lán, umfram það sem eðlilegar markaðsaðstæður hefðu kallað á. Á árunum hækkaði hlutfall undirmálslána af öllum húsnæðislánum úr 8% í 20%. Jafnframt versnuðu gæði lánanna talsvert – færðust úr því að vera langtímajafngreiðslulán með lágum vöxtum, yfir í lán sem kröfðust lágrar innborgunar með breytilegum vöxtum sem gátu hækkað um tugi prósenta innan fárra ára. Rétt er að halda því til haga að Fannie og Freddie keyptu vissulega ekki einungis léleg lán – þeir voru ábyrgir fyrir um helmingi allra útistandandi húsnæðislána til einstaklinga í Bandaríkjunum, um 5.200 milljarðar dollara alls.

En vandamálin enduðu ekki þarna. Seðlabanki Bandaríkjanna og fjárlaganefnd Bandaríkjaþings hófu fyrir fáum árum rannsóknir á Fannie og Freddie. Í ljós kom að áhrif sjóðanna á vaxtastig voru lítil. Félagslegu hlutverki sjóðsins var því ekki sinnt, en gríðarleg áhætta var engu að síður tekin til að ná þeim markmiðum.

Hvað var það sem klikkaði? Stjórnmálamenn voru haldnir þeirri tálsýn að Fannie og Freddie væru að sinna félagslegu hlutverki, sem gerði það erfitt um vik að láta sjóðina lúta sömu reglum og önnur hlutafélög í sambærilegri starfsemi. Þegar komu upp ásakanir um að félagslega hlutverkinu væri ekki nægilega sinnt var það afsakað með að arðsemissjónarmið þyrfti að hafa eitthvað vægi. Þegar arðsemi og afkoma var sögð ófullnægjandi, var það afsakað með því að sjóðurinn hefði ákveðnu félagslegu hlutverki að gegna. Fjárhagslegt aðhald eftir formerkjum ríkisins þótti ekki boðlegt þar sem félögin voru að nafninu til einkafyrirtæki og hlutafélög. En agi markaðslögmálanna kom heldur ekki til kastanna, þar sem skuldbindingar fyrirtækjanna, eins og nú hefur sannast, voru með ríkisábyrgð.

Lærdómurinn sem stefnusmiðir um víða veröld geta dregið af þessu er einfaldur. Allar tilraunir hins opinbera til að stuðla að “viðráðanlegum” kjörum á húsnæði munu enda illa. Skynsamlegra er að láta fjármagnskostnað við húsnæðiskaup ráðast af framboði og eftirspurn. Og einfaldlega bíta í ákveðið epli, sem mönnum greinir á um hversu súrt er, að óraunhæft og skammsýnt er að reka þá pólitík að helst allir þurfi að kaupa sér húsnæði sem allra fyrst.