Hvað skal gera í húsnæðismálum?

Húsnæðisverð hefur hækkað gríðarlega á síðustu árum og undanfarið hefur vaxtakostnaður af húsnæðislánum hækkað snarlega. Hvernig á ríkisvaldið að bregðast við og hvaða aðgerðir eru líklegar til að skila varanlegum árangri?

Þeir eru fáir sem ekki hafa tekið eftir síhækkandi húsnæðisverði á síðustu. Þótt einhverjir telji sig sjá merki kólnunar hefur hækkunin það sem af er þessu ári verið mun meiri en allt árið í fyrra. Með síhækkandi stýrivöxtum hafa útlánaaðilar á húsnæðismarkaði, bæði bankarnir og Íbúðalánasjóður, neyðst til að hækka sína útlánavexti. Niðurstaðan er að sjálfsögðu sú að það er gríðarlega kostnaðarsamt að kaupa íbúð á Íslandi í dag og hafa fréttir verið af því að erfitt sé fyrir láglaunafólk að kaupa sína fyrstu íbúð. Félagsmálaráðherra, Jóhanna Sigurðardóttir, hefur lýst því yfir að “húsnæðisstefnan sé komin í þrot” og aðgerða sé þörf. Þegar svo stórt málefni skal leysa hratt af ríkinu er ástæða til að staldra við og athuga hvaða lausnir eru líklegar til að skila árangri.

Húsnæðisverð er eitt skýrasta dæmið á Íslandi um það hvernig framboð og eftirspurn ákvarðar verð. Síðustu ár hefur verið mikil þensla á Íslandi og laun hafa hækkað. Bylting varð einnig þegar bankarnir komu af fullum krafti inn á húsnæðislánamarkaði, og það á sama tíma og Íbúðalánasjóður var að hækka sín hámarkslán og vextir voru í sögulegu lágmarki. Þetta hefur gert fólki kleift að greiða mun hærra verð fyrir íbúðir en áður og hefur ásamt fjölgun útlendinga aukið eftirspurnina eftir íbúðahúsnæði gríðarlega. Á sama tíma hafa lóðaúthlutanir ekki náð að halda framboðinu í takt við eftirspurnina og niðurstaðan er miklar verðhækkanir.

Húsnæðisverð hefur að undanförnu hækkað langt umfram almennt neysluverð. Frá því bankarnir fóru að bjóða húsnæðislán í fullri samkeppni við Íbúðalánasjóð haustið 2004 hefur húsnæðisverð hækkað að meðaltali um rúm 20% á ári á meðan neysluverð án húsnæðis hefur hækkað um tæp 3%. Almennt séð eru fáar góðar ástæður fyrir því að húsnæðisverð hækki umfram almennt neysluverð, nema þá ef lóðaframboð er takmarkað, en á meðan lóðaframboð er takmarkað þá hafa breytingar á eftirspurn mikil áhrif á verðið.

Víðtækar aðgerðir sem beinast að því að reyna að aðstoða kaupanda beint í fasteignaviðskiptum eru ekki líklegar til árangurs.

Það að ríkið greiði einhvern veginn með kaupanda auðveldar vissulega fólki í dag að kaupa sína fyrstu íbúð. Hins vegar hvetur þetta til íbúðakaupa umfram það sem eðlilegt er. Fólk kaupir sér þá stærri íbúðir en það myndi gera ef það þyrfti sjálft að bera allan kostnaðinn. Þetta veldur hækkandi fasteignaverði sem bitnar á næstu kynslóð fyrstu-íbúðar-kaupenda. Þetta á sérstaklega við nú, þar sem húsnæðisverð er enn að hækka. Þetta ýtir því bara vandanum örlítið fram í tímann og er skýrt dæmi um þann skammgóða vermi sem piss í skóinn er.

Dæmi um þessar niðurgreiðslur eru vaxtabætur og húsaleigubætur og sér í lagi sú kerfisbundna barátta sem Íbúðalánasjóður hefur háð við að halda vöxtum óeðlilega lágum.

Í stað þess að niðurgreiða einstaka kostnaðarliði heimila, eins og húsnæðiskostnað, er mun betra að leyfa fólki sjálfu að ákveða hvað það geri við peningana. Ef hjálpa á tekjulágum er mun betri hugmynd að hækka einfaldlega skattleysismörk. Þannig hefur fólk sjálft val um það hvað það gerir við peninginn, og getur ákveðið hvernig peningurinn nýtist þeim best. Ef það þarf að kaupa sér íbúð, kaupir það sér íbúð, ef það vill kaupa sér eitthvað annað gerir það það og ef fólk vill nýta sér háa vexti og spara til að geta gert betur við sig síðar þá gerir það það. En ef fólk fær styrk til þess eins að kaupa íbúð, þá kaupir það stærri íbúð þótt það vildi frekar nota aukapeninginn í annað.

Stærsti lykillinn að því að ná húsnæðisverði niður er hins vegar að auka lóðaframboð. Ef ríkið nær að fá sveitafélögin í lið með sér við að auka úthlutun lóða er líklegt að varanlegur árangur náist. Við úthlutun slíkra lóða er það auðvitað magn en ekki verð sem er lykillinn. Lóðaúthlutanir á undirverði hafa ekkert að segja um almennt fasteignaverð heldur veita aðeins fáum heppnum handahófskennt afslátt eins og áður hefur verið fjallað um hér á Deiglunni.

Það að íbúðaverð haldi áfram að rjúka upp vegna skorts á landsvæði á ekki að vera mögulegt á Íslandi, ef vilji er fyrir því að stöðva þá þróun. Til þess er einfaldlega allt of mikið af plássi og lítið af fólki. Meira að segja þar sem húsnæðisverð er hvað hæst á Íslandi, í miðborg Reykjavíkur, er nóg af byggingasvæði þar sem flugbrautir liggja nú. Niðurgreiðslur ríkisins eru hins vegar ekki svarið.